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WeWork: Coworking-Space-Betreiber mit Milliardenverlusten macht den IPO

Miguel McKelvey: Mitbegründer und Chief Culture Officer von WeWork. © WeWork
Miguel McKelvey: Mitbegründer und Chief Culture Officer von WeWork. © WeWork

Der nächste IPO eines Startups, das Milliardenverluste schreibt: Am Mittwoch hat die New Yorker Firma WeWork, die sich auf Coworking Spaces spezialisiert hat, ihr S-1 Filing für den anstehenden Börsengang veröffentlicht. Geplant ist, eine Milliarde Dollar an der Börse aufzunehmen. Mit 47 Milliarden Dollar bewerteten Investoren WeWork zuletzt, größter Anteilseigner ist derzeit Softbank – jenes japanische Unternehmen, das mit dem Vision Fund zum größten Tech-Investor der Welt wurde.

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Mehr als 500.000 Mitglieder

In dem Börsenprospekt für Investoren liest man einiges über eine fleischlose, CO2-neutrale Community, die gemeinsam produktiver arbeiten kann als alleine.

Doch am Ende geht es weniger um rosige Zukunftsaussichten, sondern um die Risikofaktoren und harte Zahlen. Denn S-1-Filings sind immer auch Strips von Unternehmen, die sich zuvor in Sachen Geschäftszahlen wenig in die Karten blicken lassen. WeWork jedenfalls hat seit dem Start 2010 in New York City insgesamt 528 Coworking Spaces in 111 Städten (nein, in Wien wird immer noch ein Standort gesucht) eröffnet und zählt satte 527.000 Mitglieder, die eine monatliche Mitgliedsgebühr bezahlen bzw. für die von einem anderen Unternehmen eine Gebühr bezahlt wird. Pro Mitglied macht WeWork einen durchschnittlichen Umsatz von 6.320 Dollar im Jahr.

Diese Mitglieder (eigentlich Mieter von Büroplätzen) sind das Herz des Unternehmens. Derzeit bietet WeWork mehr als 600.000 Arbeitsplätze, hat also noch Restkapazitäten, die gefüllt werden können. Geplant ist darüber hinaus, in den nächsten Jahren bei einer neuen Expansionswelle in 280 Städten weltweit vertreten zu sein. Um 273.000 weitere Arbeitsplätze einrichten zu können, würde man eine Milliarde Dollar brauchen.

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Bei WeWork. © WeWork
Bei WeWork. © WeWork

Milliardenumsätze, Milliardenverluste

Der Hauptumsatz (2018: 1,82 Milliarden Dollar, erstes Halbjahr 2019: 1,54 Mrd. Dollar) stammt aus dem „Space-as-a-Service“-Geschäft. 83 Prozent des Umsatzes kommt über die Mitgliedschaften herein, der Rest über zusätzliche Dienste, die WeWork selbst oder über Partner seinen Kunden anbietet. Und dieses ist längst nicht mehr nur für Freelancer, Startups und kleine Teams interessant geworden, sondern für viele Corporates. 40 Prozent der Mitgliedschaften werden von großen Unternehmen bezahlt, die mehr als 500 Vollzeitmitarbeiter haben. Es sind Größen wie Salesforce, Facebook, ByteDance, Slack oder Dropbox, die WeWork auf der Kundenliste stehen hat.

Diesen Zahlen stehen allerdings satte Verluste gegenüber: 2018 hat WeWork ein Minus von 1,93 Milliarden Dollar geschrieben, und im ersten Halbjahr 2019 haben sich die Verluste auf bereits 904 Millionen Dollar ausgeweitet. Zum Vergleich: Uber ist mit einem Minus von 1,8 Milliarden Dollar 2018 dieses Jahr an die Börse gegangen, hatte 2018 allerdings auch einen Umsatz von mehr als 11 Milliarden Dollar.

„Unser Bilanzverlust und unser Jahresfehlbetrag resultierten vor allem aus den erheblichen Investitionen, die für den Ausbau unseres Geschäfts erforderlich waren, einschließlich des deutlichen Anstiegs der Anzahl der von uns betriebenen Standorte“, heißt es zu den satten Verlusten. Die Kosten sollen im Zuge der weiteren Expansion weiter steigen, weswegen es schließlich heißt: „Diese Ausgaben werden es uns erschweren, die Profitabilität zu erreichen, und wir können nicht vorhersagen, ob wir auf absehbare Zeit die Profitabilität erreichen werden.“

Die Verstrickungen der Familie Neumann

Auch interessant wird es, wenn es um CEO und Mitgründer Adam Neumann, der WeWork gemeinsam mit Miguel McKelvey 2010 gründete, geht. So gehören vier der 528 Immobilien, die WeWork betreibt, Neumann selbst, die er an weWork vermietet. WeWork zahlt ihm insgesamt satte 237 Millionen Dollar Miete. Außerdem hat Neumann Kredite von bis zu 500 Millionen Dollar bei der UBS AG, Stamford Branch, JPMorgan Chase Bank, N.A. und Credit Suisse AG aufgenommen, die durch WeWork-Anteile (Stammaktien der Klasse B) gesichert sind.

Familienangehörige von Neumann sind außerdem ebenfalls im Geschäft mit WeWork. Ein direktes Familienmitglied von Neumann hat 2018 acht Events rund um die Creator Awards von WeWork veranstaltet und dafür bis zu 200.000 Dollar erhalten. Ein anderes Familienmitglied wird seit 2017 als „Head of the Company’s Wellness Offering“ beschäftigt und erhält dafür bis zu 200.000 Dollar Jahresgehalt. Sicher ein spannender Job. Und nicht zu vergessen: Rebekah Neumann, Adams Frau, ist CEO und Gründerin der Tochterfirma WeGrow. Am Ende ist WeWork also auch eines: Family Business.

Der direkte Vergleich zu IWG

Welche Bewertung WeWork durch den IPO von Investoren bekommen wird, bleibt abzuwarten. Wie erwähnt, haben die letzten Investoren Anteile bei einer Bewertung von 47 Milliarden Dollar gekauft. Wenn man diese Zahl mit der Valuation des Marktführers IWG (= Regus, Spaces) vergleicht, ist das eine irre Zahl, die nur auf dem Glauben basiert, dass WeWork eine gigantische Erfolg-Story hinlegen wird.

WeWork IWG
Arbeitsplätze 604.000 547.000
Bewertung 47 Mrd. Dollar 3.7 Mrd Dollar
Umsatz 2018 1,8 Mrd. Dollar 3,4 Mrd. Dollar
Gewinn/Verlust 2018 -1,9 Mrd. Dollar 0,5 Mrd. Dollar
Mitglieder 527.000 2,5 Mio.
Standorte 528 3.000+
Quadratmeter 45 Mio. 50 Mio.
Länder 29 120
Städte 111 1.000

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